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    27

    2018
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[专题采访] 投资大型商业物业?万锦金融带你领略其中奥秘

[专题采访] 投资大型商业物业?万锦金融带你领略其中奥秘

投资,对于大多数个人投资者而言,泛指一般的购买股票、基金、房地产等债券或固定资产的资金配置投资方式。随着商业全球化进程不断扩大,如今,我们的眼光可以从一处尚在建设中的物业雏形,看到未来发展壮大的收益回报。对于今天的成功投资人士来说,传统意义上的投资产品在市场快速发展的冲击之下,已经显露出诸多弊端,取而代之的,是新型的、更加健康且发展稳定的投资项目。在投资行业拥有绝对领军优势的万锦金融最近推出的NADG集团推出的“三净”(NNN)投资策略正逐渐为大家所了解。商业大型物业投资在房地产投资项目中属于较大规模的投资战略计划,很多投资者对于商铺的投资都有着极为浓厚的兴趣,但对于其中存在的投资风险以及投资收益比率了解不多。今天,我们走进万锦金融,在万锦金融项目主管Daniel的介绍下,慢慢了解站在我们所熟悉的大型购物广场身后的开发运营商。


改变投资理念 寻找稳健项目

近年来,随着中国移民在加拿大的数量不断增加,加拿大的各大重要城市的经济结构开始发生显著变化。房地产、金融、旅游、餐饮等各行业如雨后春笋般飞速成长。很多投资移民或高管移民,放弃了国内原有的工作移民到加拿大,希望能在这里得到更好的发展。据项目经理Daniel介绍,这些新移民希望在加拿大也能够有机会寻找到合适自己的投资项目,用来继续增加经济收益。但是,加拿大的投资市场与中国和美国有着显著的区别,投资项目较少,市场份额较小,客人对实体企业的投资收益小于预期期望值,而加拿大的银行理财项目基本上都是mutual fund,即股票和债券,被我们称为二级市场,与国内的股票基金投资也各不相同。现在我们处于经济周期的末尾期,信贷周期还在紧缩当中,很多客户都把投资项目放在了二级市场和债券。如果市场发生深度回调,投资人就会失去优质的投资项目和投资机会。经济时局的丝毫变化,就很可能使投资人的收益收到严重影响。

项目主管Daniel表示,公司的主要经营理念在于,着眼于客户的投资需求,为客户寻找到适合投资、且收益稳定的投资项目。他提到,万锦金融作为加拿大永明金融 (Sun Life Financial) 的一级代理行(MGA),与多家知名金融,保险及财富管理公司成为密切合作伙伴,拥有很多像NADG这样的项目。公司团队均为多年金融服务行业的资深人士,拥有多个注册财务策划师(CFP);注册会计师(CGA/CPA);金融分析师(CFA)。历年以来,致力于满足客户所需,为能够给客户提供种类繁多、出类拔萃的理财产品,以及顾客至上的优质服务,深感荣耀。

除此之外,万金证券在未来的市场上,将会不断寻找或自己发行股票和基金组合。同时还会主动寻找投资项目,为客户引进风险较低、回报稳健的投资产品。Daniel解释说,现在的市场中有很多优质投资产品是机构投资人投资的项目,如规模较大的投行、养老金,保险公司,大型私募基金等投资机构所掌控的项目产品。这一类产品的投资基金在上千万甚至上亿,一般来说是不会对个人投资人开放的。而我们个人理财的投资产品多是在银行购买基金或是在保险公司购买保本基金,这些都是属于二级市场的交易产品,最大的弊端就是受市场波动的联动性特别大,对于投资人的信心有负面的影响。如今,我们的目的就是要把大型的优质投资项目带给个人投资者,让更多的投资人士了解并走进这一投资领域,真正地改变传统投资理念。

提到此次推出的商业物业投资项目,就不得不提到在北美投资行业中创造了商业奇迹的老牌投资集团:NADG。

项目合理整合 投资收益扩大

North American Development Group(简称NADG)北美开发集团成立于1977年,是目前是加拿大最大的购物广场的拥有方,开发方,并购方以及管理方之一。对于房地产物业管理行业来说,NADG可谓是龙头领军企业,目前管理物业价值超过45亿美金,开发,拥有以及管理的购物广场超过200家,总面积超过3000万平方英尺。除了做物业管理项目之外,NADG还与领先的零售商、地产经纪、上市房地产公司、私人和机构投资者、金融机构、养老基金顾问/资产经理和行业领袖建立战略和有意义的合作关系。因为对于金融、银行或保险机构来说,他们对投资项目的回报要求很高,需要长期稳定的投资回报率作为投资项目的开发基础,而具有40年运营历史的NADG具有绝对的优势和丰富的经验,集团自创建以来,历经各种房产周期,且保持连续40年盈利运营,全球员工超过了232人,在这一行业发展历史中,可谓是一大奇迹。

据万锦金融的项目主管Daniel介绍说,NADG目前在北美设有11家办事处,其中在美国设有5家,加拿大设有6家。公司的总部就位于安大略省万锦市;80年代,NADG进入美国市场,总部设立于佛罗里达州西棕榈滩,其他办事处分别位于凤凰城、达拉斯、纳什维尔和亚特兰大。横跨整个北美重要城市,集团多年来凭借对于当地房地产物业市场有着极为深入的研究和细致的分析操作,能够准确判断商业物业的投资定位,并为投资者的投资收益做出有力承诺。

在我们生活的周围,很多大型的综合购物广场都是有NADG开发建立的,如位于Steeles/Hwy 404的Steeles Technology Campus、Barrie的Park Place广场以及Steeles/Kennedy的Agincourt Mall等,都是NADG的开发项目,其中,位于Barrie的的Park Place 广场,坐落在Barrie的核心位置,是通往安省蓝山度假区的必经之路。其总面积达到1,676,000 平方英尺,商铺租客包括有:Best Buy, Bed Bath & Beyond, Marshall’s, Golf Town, LA Fitness等大型商业或休闲娱乐品牌。作为拥有丰富的大型购物商业物业投资项目的NADG而言,不仅在项目开发上具有绝对的领军优势,同时,两次上市经验也让集团在行业发展中处于领先地位。

NNN REIT投资:投资成本小 获益比率高

对于NADG来说,为投资者寻找具有低风险、高收益的投资项目是他们所坚持的一贯原则,NNN REIT投资策略就是他们的最为擅长的投资方式之一。这项投资策略的投资标的物主要是指外围独立物业,即位于大型购物中心前,且为单一租客,物业独立,这一类物业类型的地理位置绝佳,能见度极高,拥有高客流量,如我们所熟知的Starbucks、Mcdonald‘s,Burger King以及电信运营商等等。除却运营价值之外,这类物业还有着得天独厚的广告价值。对于广大消费者来说,这些都是家喻户晓的品牌;对于NADG而言,他们会为这些信用度高的商户提供刚需型服务。

很多租客对这一类型的物业租售不甚了解,据Daniel介绍说,这一类外围独立物业的租约一般为10至20年,而品牌租客会挑选绝佳地点,并签下长期租约用以保护和增长其占领的市场份额。NADG所坚持的NNN投资策略,代表为“三净租约”,即租户支付所有与物业有关的费用,包括:地税、房屋保险、水电费及物业维护,房东不需要支付任何物业费用。而合同内置了租金增加条款,且合同规定的租金上涨提供了收入增长的保障,同时对冲了利率上升和通货膨胀。这些都是对商铺房东在投资收益上的风险保护措施。其中,水电费用及物业维护由租客负责,避免了成本上身的风险;同时,租金的上涨则为投资者带来未来可预期的租金回报,一举多得。

华尔街日报曾在2017年的报道中称,三净(NNN)租约相当于AA级债券,“在资本结构中是非常安全的地方”。这一投资项目的市场规模高达2万亿美金,其单一租客的外围物业在过去十年在房地产行业拥有最高的出租率,平均出租率高达97%。该承租人具有高信用,且有全国或地区知名运营商背书,主要包括有大型餐饮连锁企业,电讯服务商,银行,药店。这些行业不但不会像零售或服装业等行业会受到电子商务的冲击,反而会在电子商务运营模式中获益。因此,对于投资者而言,既是出租方稳定获益的项目,又是承租方长期发展的契机。

而对于外围独立物业的单一租客而言,这一类性的投资物业还具有较高的需求性,因为单一租客的背后,是要求持续扩张商业发展的运营商;而运营商需要这一类能见度极高,且方便快捷的外围型物业作为运营基础;另外,运营商的发展模式逐渐从大型物业向小型物业转换,针对有品牌效应的独立物业进行投资和发展。无论是对于出租方或是承租方而言,这些都是极为有利的投资项目和获益方式。

了解投资行情 掌握市场动态

与传统金融服务公司有所区别的是,万锦金融着力于客户的实际投资需求,在更广阔的市场范围内,去寻找适合客户的优质投资理财产品和服务,满足客户的收益要求,并对这一市场的健康发展起到促进作用。Daniel提到,全方位的理财市场不能只专注在某一个或某一类产品上,而是给大家传递一个正确且实用的投资理念。我们公司的理念是资产的合理配置和财富的专业管理。从资金的流动性角度考虑,我们希望为客户进行投资产品的合理组合配置,将更多流动性较好、收益率较高的产品向客户们敞开大门。与此同时,我们更希望能够将越来越多的封闭性投资产品,如此次的NNN Reits投资项目介绍给客户所熟知。虽然这一类的投资产品开放时间有限,但入门投资基金仅需要10万美元即可。一次投资行为的转变,就有可能改变今后的收益方式。

谈到这一项目的客户群体,项目经理Daniel提到,我们的目标客户主要对准了资产高净值客户群体。因为这一类投资项目的流动性较低,对于全部投入资金来说不适合,希望高净值的客人在资产配置中投入20-30%的比例,未来几年之后,就可以获得现金流的高收益。如今的投资市场变换万千,经济周期所带来的波浪式循环性变化,使得二级市场中的投资收益呈现涨幅和跌幅的交替存在。去年没有太大的波动性,今年开始进行回调,已经达到10%。目前加拿大的投资市场能够为大家提供的投资理财项目较为贫瘠,没有太多的投资项目供大家选择。而机构投资包括保险或养老金,他们在投资的配比中远低于投资人的期望值,大概占35%左右。而其他投资渠道则分布在私募股权、私募债券、房地产等,这些才是新移民从来没有接触过或知之甚少的领域。

对此,Daniel也表示,现在这个10万美金就可以起投,门槛较低。与房地产投资相比,房产投资的周期转换其实并不快,尚且需要几年的时间利用再出售而取得收益。而现在这类投资项目则完全不同,投资人可以拿出一部分资金,配置到这个项目中。其中有房地产投资概念,商业资产投资还有固定派息,最终实现IPO上市。投资者花费较少的时间成本和投资成本,就能够取得意想不到的收获,这就是我们想要向大家介绍的投资理念。我们希望有更多的投资人能够参与到这个项目中,逐渐了解并熟悉这一项目,今后能够改变大家的投资理念,让个人投资更加长期化、稳健化。

独领风骚的万锦金融

万锦金融项目主管Daniel介绍说,目前,万锦金融服务有限公司在多伦多、密西沙加、温哥华、深圳、武汉均设有分公司。谈到万锦金融经常在社区中投入大量资金到慈善及文化娱乐活动中的善举,Daniel说,取之于民,用之于民。万锦金融能有今天这样的业绩,全靠投资者及客户的支持,我们每一个人,每一个企业的成长都离不开社会的支撑,社会的进步也来源于每一个人的参与。积极投身于公益事业中,以奉献社会为己任,向需要帮助的人伸出援手、向有爱心的人发起邀约,这是社会文明存在并延续下去的意义,激励着每一个心存美好愿景的人前仆后继。万锦金融近年来赞助了很多多伦多的大型文娱活动,如陶喆演唱会及中国有嘻哈等这样在华人社区中广受欢迎的活动,旨在丰富多伦多华人的文化生活,促进中加文化的合作与沟通。

企业的长足发展,离不开决策人的高瞻远瞩与审时度势; 建设强化团队,离不开创新与发展,更全社会的有力支撑。我们希望万锦金融能在Eric的带领下,立足社区,为广大投资者保驾护航!

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